Minimum trei giranţi şi avansuri de 40% pentru un credit ipotecar

Ipoteca pe imobilul cumpărat pe credit a devenit o garanÅ£ie insuficientă pentru bancă. Numărul codebitorilor acceptaÅ£i este în creÅŸtere, iar valoarea avansului cerut, la fel. LTV - în sens larg, Loan To Value -  reprezintă de fapt ponderea creditului în valoarea garanÅ£iei imobiliare. Mai exact, dacă un imobil este evaluat de bancă la 60.000 de euro, creditul permis de normele BNR ÅŸi cele proprii ale fiecărei bănci nu poate depăşi o valoare de 70%-75% (exceptând imobilele luate pe programul Prima Casă) din această valoare, adică un maximum de 48.000 de euro. ÃŽn fapt, LTV-ul practicat de o bancă indică nivelul minim al avansului necesar pentru contractarea unui credit ipotecar. ApariÅ£ia regulamentelor de creditare impuse de BNR a mărit în timp valoarea acestui avans de la 10%-15% înainte de integrarea României în Uniunea Europeană la 20%-40% la ora actuală (în funcÅ£ie de bancă). Chiar ÅŸi aÅŸa, cu o valoare a avansului sensibil mărită, veniturile solicitanÅ£ilor se dovedesc insuficiente pentru a acoperi rata unui împrumut ipotecar. Majoritatea băncilor au găsit atunci un alt mod de a suplimenta valoarea creditului: codebitorii. Mai exact, dacă în trecut era suficient un singur girant, acum aduci, de regulă, trei codebitori pe care banca îi poate executa sau cărora le poate pune poprire pe venituri. DiferenÅ£a este că aceÅŸti codebitori ajută solicitantul de credit să împrumute o sumă mai mare: banca are mai multe garanÅ£ii, iar clientul este fericit că ia un credit mai mare. TotuÅŸi, codebitor nu reprezintă decât  alt nume pentru girant. Avans de casă de 50%?Ce se va întâmpla însă din februarie 2012, când vor intra în vigoare noile norme de creditare impuse de BNR? „Normele de creditare urmează să fie modificate în următoarele două luni, pentru a se conforma noului regulament BNR, care prevede un avans de minimum 15% la creditele pentru locuinÅ£e în lei ÅŸi 25% la creditele pentru locuinÅ£e în euro. Astfel, gradul de acoperire cu garanÅ£ii se va apropia de valorile 117,65% pentru lei, respectiv 133,33% pentru euro“, spune Marius Istrati, responsabil produ­se de creditare persoane fizice Volksbank. La aceste valori, nivelul avansului creÅŸte de la 20%-25% la 35%-40%. Åži reprezentanÅ£ii CEC sunt de părere că acest indicator se va înscrie pe un trend descendent. ÃŽn plus, sistemul de evaluare a imobilelor este tot mai greu pus la încercare. Majoritatea băncilor spun că au la bază evaluarea ANEVAR sau un sistem propriu. La Bancpost, evalua­rea se face prin metoda comparaÅ£iei directe: „se iau trei imobile similare din zonă, care s-au vândut sau sunt în curs de vânzare, ÅŸi se fac ajustări în raport cu imobilul evaluat (în funcÅ£ie de finisaje ÅŸi alte caracteristici), ajungându-se la o valoare medie“, spune Ana Popescu, Bancpost.Din cauza neîncrederii ÅŸi a impredictibilităţii evoluÅ£iei preÅ£urilor pe segmentul imobiliar, băncile comerciale au tendinÅ£a să evalueze tot mai jos preÅ£ul caselor, fapt care conduce din nou la reducerea aceluiaÅŸi indicator, LTV.  Toate acestea conjugate vor duce anul viitor la o valoare a LTV-ului care ar putea scădea sub 50% - valoarea creditului raportată la valoarea imobilului. Sursele de finanÅ£are tot mai scumpe ÅŸi mai rare vor conduce la dobânzi ridicate, fapt care va determina ÅŸi acceptarea unui număr cât mai mare de codebitori. SoÅ£ia/soÅ£ul, mama, tata, fratele ÅŸi ceva veri s-ar putea să reprezinte o garanÅ£ie relativ suficientă pentru ca băncile să ofere un banal împrumut ipotecar, în afara programului Prima Casă.Normele prevăd o acoperire cu garanÅ£ii de minimum 125%, deci creditul poate reprezenta 80% din valoarea  imobilului. Marius Istrati, responsabil Produse de creditare persoane fizice, VolksbankChiar ÅŸi cu LTV restricÅ£ionat, diferenÈ›ialul de dobândă va păstra creditele în euro atractive pentru cei care au la dispoziÈ›ie un avans de minimum 25%.Ana Popescu, director comercial Credite garantate persoane fizice, Bancpost